Le retour des pancartes à louer en pleine crise du logement

À Gatineau, Eva recevait jusqu’à vingt demandes par jour lorsqu’elle affichait une chambre à louer. Aujourd’hui, la propriétaire peine à trouver preneur. À Trois-Rivières, Louise a cherché pendant des mois un locataire pour son 51⁄2. Faute de preneur, elle a fini par le louer en colocation, chambre par chambre.

Leur cas n’est pas isolé. Après des années où les locataires couraient après les appartements, bien des propriétaires offrent maintenant un rabais, un mois gratuit ou un bail plus souple pour réussir à louer.

J’investis en immobilier depuis plus de 25 ans. Pendant la pénurie, mes logements se louaient en quelques jours. Cette année, j’ai 6 % de logements vides, une situation que je n’avais pas vue depuis longtemps. Ce n’est pas une catastrophe, mais c’est un signal à prendre au sérieux.

Gatineau en tête

Dans la région de Gatineau, le taux d’inoccupation a atteint 3,8 % en 2025, selon la SCHL. C’est le plus élevé des grandes régions du Québec, et c’est plus que ce que la SCHL elle-même prévoyait.

La crise du logement n’est pas terminée pour autant. Les logements abordables restent rares. Mais la pression de la demande n’est plus la même.

Pendant plusieurs années, la forte hausse du nombre de résidents temporaires a alimenté la demande locative. Québec et Ottawa ont depuis resserré plusieurs règles.

Moins de nouveaux arrivants

Selon Statistique Canada, le Québec comptait environ 532 000 résidents non permanents au 1er juillet 2026, soit environ 25 000 de moins qu’au sommet d’octobre 2025. Moins de gens sont partis qu’on le croyait, mais il en arrive beaucoup moins.

Le phénomène se fait particulièrement sentir dans les villes universitaires. À l’UQO, à Gatineau, le nombre d’étudiants étrangers est passé d’environ 1200 à 633 en deux ans. Seulement 48 nouveaux étudiants étrangers y ont commencé leurs cours cet automne. À l’UQTR, à Trois-Rivières, la baisse dépasse 30 % en un an, selon des données préliminaires.

Or, un étudiant ou un travailleur qui arrive de l’étranger commence généralement par louer.

Les logements ne se vident donc pas parce que les locataires partent, mais parce qu’il en arrive moins. Pendant ce temps, les immeubles lancés pendant la pénurie continuent d’être livrés.

L’immigration n’explique toutefois pas tout. L’économie ralentit et certains logements neufs sont simplement trop chers pour bien des ménages. C’est le paradoxe actuel : des logements vides d’un côté, des familles qui ne trouvent rien d’abordable de l’autre.

100 $ de moins ou un logement vide ?

Comme le rappelait la CORPIQ, un logement loué un peu moins cher vaut généralement mieux qu’un logement vide pendant plusieurs mois.

Prenons un 41⁄2 à 1300 $. Deux mois sans locataire coûtent 2600 $. Réduire le loyer de 100 $ pendant un an coûte 1200 $. D’où le retour des rabais et des incitatifs.

Selon la SCHL, la détente du marché locatif devrait se poursuivre en 2026. Mais une reprise de l’immigration pourrait rapidement changer la donne.

Pour l’instant, le temps où un propriétaire affichait « À louer » le vendredi et retirait son annonce le dimanche semble bien loin.