Trop chers, les courtiers immobiliers?

Pour régler la crise du logement, il faut s’attaquer aux coûts de construction des logements. Mais il devient de plus en plus critique de se pencher aussi sur les coûts de transaction, dont la part du lion revient aux courtiers immobiliers.

À la suite de l’entente hors cours survenue entre l’Association américaine des courtiers (NAR) et les plaignants regroupés en recours collectif, qui a vu la NAR payer près d’un demi-milliard de dollars en compensation, plusieurs s’interrogent sur l’évolution du secteur du courtage au Québec et au Canada.

Aux États-Unis, comme c’est souvent le cas au Canada, des courtiers «dirigent» leurs clients vers les propriétés offrant les meilleures commissions, parfois à l’encontre des intérêts de leurs clients. C’est du moins sur cette base que la NAR, acculée à des preuves accablantes, a choisi l’entente hors cours.

Au Canada, des procédures judiciaires ont été entamées, mais l’encadrement du courtage est une compétence provinciale, ce qui rend une décision éclatante comme celle survenue aux États-Unis peu probable.

Au mieux, la réforme se fera province par province.

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Même effort, deux fois plus d’argent

Alors que le prix des propriétés a doublé au pays depuis 10 ans, la rétribution des courtiers, en pourcentage, est restée essentiellement la même.

À l’échelle du pays, les courtiers gagnaient 1,18 milliard $ en 2012, mais 2,43 milliards $ en 2022, selon Statistique Canada. Sans surprise, la marge de profit est passée de 25,3% à 31,3%.

Il y a toutefois, sur les 16 000 courtiers inscrits au Québec, beaucoup d’appelés, et peu d’élus. Pour chaque courtier qui met en scène sa Ferrari et son hélicoptère, il y en a plusieurs qui ont un deuxième emploi.

Selon des données compilées par Indeed, le salaire moyen des courtiers est de 47 500$, à peine plus que le salaire médian.

Un marché imparfait

S’il est difficile de dire ce que «vaut» le réseau, les efforts et l’expérience d’un courtier, la perception de gains faciles et de rémunération hors normes rendent le domaine immobilier particulièrement attractif. Au Québec, leur nombre a d’ailleurs augmenté massivement, de plus de 25% depuis 2019.

Fait étonnant, pour 1000 habitants, il y a 6 courtiers aux États-Unis, 4 au Canada et un peu moins de 2 au Québec... mais c’est 1.5 en France et 0.75 au Royaume-Uni. Pour les Britanniques, les pratiques commerciales et le cadre juridique font en sorte que la rétribution tourne autour de 2%, soit 60% de moins que la norme canadienne de 5%.

Comment se fait-il, alors, que le Canada compte un aussi grand nombre de courtiers, que le prix soit aussi élevé? La théorie économique voudrait que davantage de concurrence mène à des prix plus concurrentiels.

La réponse est complexe, mais elle repose sur notre rapport au métier de courtier. En Amérique du Nord, les courtiers ne sont pas de simples intermédiaires: ils offrent plus de services, et prennent en charge la transaction du début à la fin. Nous payons cher parce que nous acceptons ce niveau de service.

L’État a aussi été historiquement très timide à intervenir sur le marché du courtage. Cela n’a pas empêché les gouvernements de démultiplier les procédures et les coûts de transaction sur ce marché. Entre l’inspection, l’évaluation, la vérification des titres, l’assurance-prêt, les frais de notaire, les frais bancaires, les taxes de mutation et les frais de courtage immobilier, il y a peut-être une opportunité de faire un grand ménage.

Sans quoi, même en construisant davantage, les prix risquent de demeurer élevés, longtemps encore.