Comment construire plus de 200 000 logements d’ici 20 ans dans le Grand Montréal?

200 400: c’est le nombre de logements qu’il va falloir construire d’ici 20 ans pour répondre aux besoins démographiques du Grand Montréal, estime la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). Mais comment y arriver ?

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Du nombre, la CMM calcule que 49 600 logements devraient être construits seulement dans l’agglomération de Montréal d’ici 2046.

La CMM souhaite que 20 % de ces futurs logements soient hors marché, c’est-à-dire détenus par des coopératives, des organismes à but non lucratif (OBNL) ou des sociétés paramunicipales et qui restent abordables à long terme. Ils ne sont donc pas détenus par des propriétaires privés.

« On a la capacité de construire ce nombre de logements », assure d’emblée la chercheuse à l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS), Julia Posca.

Ç’a déjà été fait. Entre 2011 et 2021, 78 891 nouveaux logements, dont une partie était des unités sociales ou abordables, ont été construits dans l’agglomération de Montréal. C’est près de 30 000 logements de plus que ceux nécessaires pour 2046, réalisés en dix ans de moins.

Comment on y arrive ?

Ce n’est pas la CMM elle-même qui va construire les logements, mais elle finance certains programmes qui permettent de le faire.

Dans son Plan métropolitain d’aménagement et de développement, révisé en décembre, la CMM propose d’une part d’accélérer le traitement des dossiers de logement hors marché.

Elle suggère également d’adopter un règlement visant à favoriser l’intégration d’unités de logement abordable dans les projets immobiliers.

L’administration de la mairesse Soraya Martinez Ferrada exige pour le moment que chaque projet d’habitation compte 20 % de logement hors marché. Cette mesure sera toutefois remplacée, dans un deuxième temps, par des incitatifs financiers à la construction offerts aux promoteurs immobiliers privés.

La Ville a également révélé une carte interactive qui signale les terrains municipaux disponibles aux OBNL qui souhaitent y construire des logements hors marché.

« Il va falloir s’assurer que ce soit pour construire des logements sociaux et pas des logements abordables, qui vont juste suivre les tendances du marché », prévient Julia Posca.

Plusieurs programmes que finance la CMM via son Fonds du logement social métropolitain peuvent aussi contribuer à l’effort pour atteindre son objectif.

L’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) prévoit livrer un immeuble de 100 logements au printemps et planche sur deux autres projets en construction ou en voie de l’être, totalisant plus de 110 unités.

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Miser sur la ville

« Il va falloir que les municipalités ne jouent pas seulement un rôle visant à faciliter la construction, mais carrément le rôle de construire elle-même », explique Mme Posca.

Plutôt que de se fier à « des promoteurs privés qui construisent sans tenir compte du pouvoir d’achat des ménages », elle suggère donc que la ville investisse davantage dans des organismes qui ont cette vocation, comme l’OMHM ou encore la Société d’habitation de Montréal (SHDM).

À la fin des années 1980, cette dernière a construit des milliers de logements hors marché. Elle possède aujourd’hui 393 bâtiments, regroupant 5217 logements abordables, selon les plus récentes données datant de 2024.

Or, dans les années 1990, le gouvernement fédéral libéral a cessé de financer le programme de HLM.

Pour compenser, Québec a créé le programme AccèsLogis en 1997, qui a permis de construire et d’entretenir des HLM. Dès 2009, le gouvernement de Jean Charest a réduit ses investissements dans le programme. François Legault a fini par l’abolir en 2023.

« Les villes n’avaient pas les reins financiers assez solides pour pallier le désinvestissement des gouvernements », déplore Mme Posca.

Et on paie actuellement les conséquences du désinvestissement dans le logement social depuis 30 ans, note-t-elle.

Un retard qu’il va falloir rattraper puisque le nombre de logements nécessaire d’ici 2046 est censé répondre aux besoins de nouveaux ménages — environ 15 000, selon l’Institut de la statistique du Québec — qui arriveront sur le marché, et d’une population vieillissante qui aura besoin de logements adaptés.

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